牛年新春柔软

烂尾楼,是一个城市的顽疾,也是深圳这座现代城市必须面对和予以解决的问题。深圳从2004年至2009年间通过政府介入解决了45个“问题楼盘”,时至今日还剩下7个问题楼盘尚未解决,这些楼盘很多都是十几年以上的烂尾楼,“矛盾交结最为突出和集中,涉及发展商、大小业主、等多方利益体,复杂的债权债务关系纠结,已成为‘死结’”。今年深圳市“两会”期间,市政协委员、广东晟典律师事务所律师陈治民和市人大代表肖幼美都提出建议解决金利华等烂尾楼。近日,本报记者也对7个烂尾楼现状进行了调查。

从机场出来沿机场路到107国道,很多初来深圳的人会立刻看到机场立交旁矗立着一栋15层高的“灰黑色”建筑,破落阴森的楼体与其“金银城”的名字差距巨大。陈治民表示,“7个迄今仍未盘活的烂尾楼中占地面积最大的就是金银城”；而位于福田区上步南路与滨河路交界处的“富豪花园”,烂尾近20年,该楼盘曾存在一房二卖、一房重复抵押等多种违法情形,被法院查封,业主也拿不到证。

5年解决45个烂尾楼

据了解,2004年9月29日,深圳市政府为了解决烂尾楼,下发了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》,确定全市52个问题楼盘,可以采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活,并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。到2009年经过5年努力,已有45个问题楼盘被盘活,但时至今日,尚有“金利华大厦、大厦等7个问题楼盘未被盘活,其分布是:罗湖区 个,福田区2个,南山区1个,宝安区1个。

“子悦台盘活后变成现在上步南路的佳兆业中心,前阵开售的鸿隆广场也是盘活项目。”陈治民认为,市政府治理烂尾楼是卓有成效的,5年多时间解决了45个问题楼盘,但剩下“这7个楼盘,矛盾交结最为突出和集中。这些楼盘因涉及发展商、大小业主、等多方利益体,复杂的债权债务关系纠结,已成为‘死结’,难将其盘活”。

有人故意阻扰烂尾楼盘活

记者调查走访7个尚未解决的“问题楼盘”发现,这些楼盘大都是十几年以上的烂尾楼,位于特区内的烂尾楼大都粉饰光鲜,不近距离观看根本无法发现其是烂尾楼盘,这些楼盘常常都有保安层层把守,或者干脆用围墙围起不让外人靠近。而那些在偏僻处的烂尾楼就常常不加粉饰,成为流浪狗、拾荒人员等的聚居地。

烂尾楼往往原因复杂,位于罗湖的金利华广场就处于开发商消失的状态。肖幼美经调查后告诉记者,金利华不欠地价、不欠税费、产权清晰,“金利华广场已全部销售给了现在的业主,有政府主管部门颁发的《代用证》”,而其项目现处于开发商消失的状态,基永公司2006年已经营期限届满,没有办理延期,定代表人及股东下落不明。目前该项目业主拟自筹资金,通过业主自救方式盘活该项目,完成全部续建工程,但苦于没有政府和政策支持。

作为房地产领域的律师,陈治民曾调研过这些问题楼盘,也和一些有意盘活这些楼盘的地产商有密切联系。他告诉记者,这些问题楼盘未被盘活的主要原因包括:债权债务关系复杂；债权人数众多、债权数额尤其是累积利息数额巨大；债权人起诉后采取财产保全措施,同一地区的多家法院,不同地区的多家法院重复查封、轮候查封,致使债权债务链条形成死结；以法院或者债权人、债务人自身的力量已不可能解开死结；在房价上涨的大背景下,部分案外人为谋取不法利益,故意制造新的矛盾和障碍,阻扰问题楼盘的盘活。

“一楼一策”解决烂尾楼

“这些楼盘到了现在,已经到了光靠开发商、债权人和小业主任何一方引进投资也无法盘活的状态,必须由政府介入,创新思想,全力推动。”陈治民说。

市规划国土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复,难点包括:一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反反复复,延缓了工作进度；二是由于楼盘停工多年,原有设计落后,已不适应市场的需要,项目转型调整难度较大；三是利益主体期望偏高,各方利益很难达成一致或平衡。

“原有的政策按照文件应该是只适用 年。”陈治民表示,政府有关部门在这种情况下必须创新思路,研究盘活问题楼盘的新方法,对特别难的问题需要采用特别的方式、方法来解决。

陈治民建议,深圳应成立特别权威的领导机构,由一名主管国土城建的市领导挂帅,市国土委、市城管局、市公安局、市中级法院派员参加,统筹协调盘活问题楼盘工作,彻底查清每一个楼盘形成的具体原因、债权债务的具体状况,并分不同情况,一是启动破产清算程序,让问题楼盘进入司法程序；二是启动债权收购程序,受让人全额或部分偿还债权人的债权后取得债权人的地位,与债务人(开发商)商谈解决烂尾楼问题；三是启动股权收购程序,受让人收购债务人(开发商)的股权,并与债权人达成相关协议后启动烂尾楼建设；四是启动债务重组,在清查债权债务基础上,所有查清的债权人以其债权入股,重组人以现金入股成立新公司掌控开发项目,启动烂尾楼建设,最后销售楼盘利润按股份比例进行分配。

而肖幼美提出对问题楼盘采用“一楼一策”的做法。

“这些楼盘到了现在,已经到了光靠开发商、债权人和小业主任何一方引进投资也无法盘活的状态,必须由政府介入,创新思想,全力推动。”陈治民说。

市规划国土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复,难点包括:一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反反复复,延缓了工作进度；二是由于楼盘停工多年,原有设计落后,已不适应市场的需要,项目转型调整难度较大；三是利益主体期望偏高,各方利益很难达成一致或平衡。

“原有的政策按照文件应该是只适用 年。”陈治民表示,政府有关部门在这种情况下必须创新思路,研究盘活问题楼盘的新方法,对特别难的问题需要采用特别的方式、方法来解决。

陈治民建议,深圳应成立特别权威的领导机构,由一名主管国土城建的市领导挂帅,市国土委、市城管局、市公安局、市中级法院派员参加,统筹协调盘活问题楼盘工作,彻底查清每一个楼盘形成的具体原因、债权债务的具体状况,并分不同情况,一是启动破产清算程序,让问题楼盘进入司法程序；二是启动债权收购程序,受让人全额或部分偿还债权人的债权后取得债权人的地位,与债务人(开发商)商谈解决烂尾楼问题；三是启动股权收购程序,受让人收购债务人(开发商)的股权,并与债权人达成相关协议后启动烂尾楼建设；四是启动债务重组,在清查债权债务基础上,所有查清的债权人以其债权入股,重组人以现金入股成立新公司掌控开发项目,启动烂尾楼建设,最后销售楼盘利润按股份比例进行分配。

而肖幼美提出对问题楼盘采用“一楼一策”的做法。

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