2018年澳洲的土地供应将会

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大家好，小蒋又来跟大家分享房产信息了，事实上这期的内容有很多等不及的朋友已经问我拿原版去读了，我问其中的一位，那么我可以省下来不写不录语音了对吗？，她说：写啊，光看报告太干啦，还是要分析听着比较好。

那么我就说说这期我要分享什么，到了年初第一个季度的时候很多大的研究机构都会发布自己的研究报告，比如我之前几期说的澳洲央行的土地规划时间成本对于房价的影响，还有接下来几期我想分享的澳洲居民用地市场调查和澳洲最大的估价公司HTW的估价评估报告。

我为什么想跟大家分享这些内容呢？了解澳洲居民用地市场的情况才能更好的把握到市场的动态，因为不论是公寓还是别墅，土地的价格和供应数量是直接影响到市场情况变化的，也可以说得通房价的走势变化是有规律可循的。估价则是反应在了银行和各种借贷机构对于房产市场的看法，什么样的区域和房子是他们愿意给高比例贷款的。那么有朋友会问，我不是澳洲永久居留或者国籍，我是没有办法从银行贷款的，这些信息对于我来说有什么用呢？就算是不能贷款的海外投资者如果把握好了以上两个方面，一样是对于将来的房屋出租和出售有很大的帮助。你的房子将来租给别人是一个热门的区域土地供应量少的，那么想要住在这个区的人在没有足够的经济实力情况下只能先选择租房然后去等待时机购买房产，这样房租会上涨。而出售房产的时候估计公司的评估对于买房者的贷款有很大影响，间接影响了买家是否能够买得起你的房子。如果你的房子人家很喜欢，但是人家贷款带不够比例就要多掏钱，经济实力差一点的可能就要放弃了或者跟你进行还价，如果贷款比例足够那么人家也就买了。

好了话不多说，我会把这些内容分成几期来说，因为着实内容有点多。

下面就先上一张报告的封面，这份研究报告是由UrbanDevelopment Institute of Australia（澳洲城市发展中心）发布的，这是他们连续第10年发布类似的研究报告。

我今天只是简单的说一下全澳的情况，详细的每个州和每个首府我会在接下来的几期里面具体的说。首先2017年全澳居民别墅用地供应情况，墨尔本以绝对的优势（22990块土地）位列第一，其次是东南昆州区域包括布里斯班，黄金海岸，阳光海岸在内以1 268位列第二，悉尼的土地供应量仅仅占到了墨尔本的一半9411块。但是每块土地的价格上来说，悉尼还是位列第一，2016年为46.5万的中间价，到了17年的47.6万。第二名为 土地租赁99年的 首都堪培拉，从16年 7. 万上涨到了17年4 .6万。墨尔本呈现出了良好的可负担性以16年22.6万中间价上涨到了17年了28.1万排列第三，东南昆州区域这是每多多大变化的从16年的26万上到了17年26.4万。

很多朋友一直会问我，我分析的这些数据有多大的可靠性，是否能真实的反映出市场的情况。其实我想说，不论是我自己的研究还是研究机构的报告政府的报告都能很真实的反映出这些市场的情况。从上面的两组数据来看，墨尔本的土地供应量是最大的，但是价格却不是最高的，涨幅也是合理的范围内。当然涨幅是怎么体现出来的？只有一买一卖才能有涨幅，有人愿意花更多的钱去买才会有涨幅。之所以墨尔本的供应量大也是因为需求量也大，完全属于良好的可负担性强的地区，这也是为什么我建议大家去关注墨尔本的市场。而东南昆州虽然供应量大，但是因为需求量不大导致了中位价上涨乏力，一年仅仅涨了4000澳元的中位价。

那么堪培拉地区的供应量少，中位价上涨的多，为什么不推荐首都呢？澳洲的首都跟中国北京不一样，堪培拉并不像北京是政治金融文化之都。相反堪培拉只是一个以政府部门为主的特区，很大程度上没有主要的经济产业支撑，当地的消费完全是政府的公务员为主。这样的地区有很大的局限性，从短期来看，只要公务员的需求能够满足了这个地区的房价也就差不多到顶了，从长期来看，没有有力的增长点支撑，也就是我常说的人口的增长。堪培拉的很多政府工作人员，比如澳洲总理都不是居住在堪培拉的，由于堪培拉距离悉尼和墨尔本都很近，所以很多公务员会居住于这两个城市。在堪培拉只有最基本的保持政府部门运转的员工。所以我不推荐首都堪培拉。

接下来是每个月的土地库存量，墨尔本每个月的土地库存量是0.6，换句话说就是基本新的土地一出来就卖完了。是什么造成了这样的原因，我一会说估价的时候会提到。悉尼的库存量是1.1，东南昆州是 . ，其余堪培拉，阿德莱德和珀斯都是较大的库存量。所以墨尔本在供应量大的前提下，需求量也大，印证了我前面说的墨尔本更具有房价的可负担性。

很多朋友还会问，那我觉得现在的房价贵了可不可以再等等时间过后说不定会降价啊？而且现在国内的资金不好出来，海外有不能贷款，是不是房产市场要降价了？那么好留着这个问题我们来看看从2015年到2017年每块土地的中间面积是怎么变化的。2015年，每块土地的中间面积是451平米，2016年429平米，到了2017年422平米。澳洲全国2015年的土地销售量是4 800块，16年是5 400块，17年还是5 400块。这说明了什么？土地的中间面积在逐年下降的同时，销售量是在上涨或者保持的。结合前面说的供应量，价格和每月库存来看，也就是说就算你看到的同一个地点今年和去年的一块土地是相同的价格，那么出售的土地面积变小了，你能说这地方的房价跌了吗？这只不过是换了一种方式来体现房价上涨了，同样的价格你买到的东西少了，不正是价格上涨了吗？

从2016年年末到2017年开始，海外印花税上涨，澳洲本地银行关闭海外贷款等等一系列控制房价的措施情况下，总的销售量还是保持了，价格还是上涨了。这其实就说明了一个问题，澳洲买房的主力军不是海外投资者。

下面简单介绍一下HTW估价公司，1968年公司在澳洲的 牛肉之都 Rockhampton成立，开始的时候只是为周边的农场估价，50年之后全澳有64个分公司，覆盖这95%的人口，估价的年收入超过1亿澳元。

有一点比较有趣的，在房产这行的人都会知道，可以用几点钟来表达一个城市房价在整个周期中出于什么位置。而HTW这家公司的标志，就是用一堆时钟摆成的一个方阵。

HTW公司在今年第一季度也发布了自己的房产市场报告，报告中指出墨尔本位于整个市场的10点钟，还有上升空间。 理由呢？墨尔本是澳大利亚规模增长最快的城市。澳洲统计局发布的评估报告预测，到了20 1年墨尔本将超越悉尼成为 澳洲最大 的城市。2017年全国人口的增长率为1.6%。而墨尔本所在维多利亚州排名第一，达到了2. %。在维多利亚州有75%的人口是居住在墨尔本的。人口增长快，加上低基准利率，低失业率的大环境使得墨尔本的房价也长期保持增长。

自从2016年8月开始澳洲央行一直把基准利率维持在历史最低水平。此举的目的是为了刺激经济，增加通货膨胀。但是低利率有一个 副作用 ，它使得更多人愿意负担更高的房贷，这就成为了驱动房价增长的动力之一。

墨尔本的失业率情况也良好，在2018年1月是5.6%，较2017年9月的5.5%略有上升，但是仍然是自201 年 月以来的最低位。有工作就代表还贷情况也不错。

墨尔本人口增长主要集中在市区外围的西部、北部和东南部。很多人知道来这些地方寻找经济实惠的住房，也尤其受到刚抵埗的海外移民欢迎。当然，房市旺还有许多因素，这儿的住宅用地充裕、基础设施的便利性高、分地的大小限制少，再加之对于首次置业者的资助，印花税减免等。在维州政府规划下，这些区域处于住房和人口的增长走廊之内，地方议会和州政府正不断投资新的基础设施和设施，以满足增长的需求。项目不断涌现，土地定期释出，每年都有成千上万的新房供应，加上建造成本有良好竞争环境，无论自住和投资都能找到可负担的选择。

虽然离市区较远，而上下班时道路往往会拥挤，对于许多人来说也愿意忍受，特别那些喜欢独立屋而不选公寓的人。

墨尔本东部的外围地区也有相似情形，可负担性和地区多样性主导着市场。年轻的家庭都理解，如果与近城东区相比，房价和通勤之间，必须有个取舍。当房价不断上涨时，年轻一代会倾向于用路上多十分钟时间，来换取节省房价几十万元。

移民多、利率低，一直是整个房市的驱动因素。尤其是公寓市场，因为在低利率的环境下，容易获得高回报，所以特别受投资者支持。只要利率不收紧，投资人还是会强力买入。

好了这期就先跟大家分享这么多，下期我将会继续结合HTW的估价报告来跟大家说说公寓市场的情况。有兴趣了解更多信息的朋友可以拨打以下。

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