5个QA

大家都知道，地铁房有潜力，买了地铁房似乎就买到了一份升值保障。但你也许不清楚同一城市，城区、近郊和远郊不同位置的地铁房有着不一样的溢价空间，也不清楚不同量级的城市，地铁房的溢价空间和级别竟然成反比；很多人甚至愿意在周边传来地铁规划预期的时候就着急“下手”，以为挖到了“潜力股”，殊不知规划是会变的，只要不正式开建，都有被取消的可能……

今天，易哥用5个Q&A，讲透地铁房“潜力”这回事儿，再附送一份你用得上的“地铁房潜力城名单”！

我们先来举两个例子。

例子1：某一线城市

地铁网完善

（由于该数据统计距今有一段时间了，所以大家不要特别在意价格，只看数据对比即可。）

从上图可以看到，在这个一线城市中，有轨道交通的房子，比没有轨道交通的房子贵3000元，溢价超10%。也就是说，对于这个一线城市，地铁轻轨等轨道交通，创造了至少10%的溢价。

例子2：某二线城市

目前只有2条地铁在运营，

4条在建，10多条处于规划中。

（地铁房：地铁周边1公里内；近地铁房：距离地铁1-2公里范围；非地铁房：距离地铁2-5公里范围）

地铁房比非地铁房，贵了2500元左右。也就是说，对于这个二线城市，轨道交通产生了将近20%的高溢价。

Q1:为什么二线的地铁房，比一线地铁房的溢价率更高？

一线城市地铁网络完善，越来越多的房子从非地铁房，逐渐变成地铁房或者是近地铁房，该涨的都涨差不多了，所以整体价格偏差会逐渐缩小。 而对于二线城市来说，由于地铁线路少，地铁网尚未建成，地铁房更加稀缺。 因为稀缺，造就了暂时的高溢价。从另一个角度来看，很多该涨的都还没涨，也留下了很多机会。 所以说，二三线城市，地铁刚开始建设的城市，地铁房的投资机会还有很多。

Q2:为什么这个二线城市中没有正式运营的地铁线，产生不了高溢价？

因为地铁房的涨价，公认的往往有3次：第一次，地铁规划出炉；第二次，地铁开始建设；第三次，地铁正式通车。

规划多，建设少，通车更少，就是二线城市地铁房溢价高，非地铁房溢价低的原因。通车后的地铁房溢价了3次，而规划中的地铁房可能只溢价了1-2次。 而基于这一点，就产生了一个新的机遇：正在建设中的地铁房，是一个非常好的潜力型资产。注意，只有建设中的，才是潜力股。

Q3:为什么规划中的地铁房不能算是真正的潜力型资产？

因为规划是会变化的，只要不正式开建，都有被取消的可能。

大家可以自行百度地铁被叫停的新闻，有14个城市规划好的线路，今年3月刚刚被取消。

尤其是对于刚需来说，攒点钱买套房不容易，宁愿少赚一次升值，也不能买到没有地铁的远郊，不然以后哭都没有用。

说完了地铁房的真正价值，我们再来看看，远郊地铁房的潜力。

我们再来看一个例子。

例子3：某一线城市

地铁与市中心距离，对周边房价的影响：

从图中红线和蓝线中相隔的距离来看，距离市中心越近，地铁房溢价越低。离市中心越远，地铁房价的价值才会真正体现。甚至到25-30KM范围，地铁房能比非地铁房贵20%以上。

Q4:为什么离市中心越远，地铁房的溢价率越高？

1.因为越靠近市中心，房价越贵，公众交通选择众多，居民身价普遍较高，选择私家车及公共交通的人数更多，因此，地铁不是生活必需品。

2.越靠近市中心，一线城市的地铁密度越高，非地铁房几乎不存在，而越靠近远郊，地铁密度越低，地铁房非地铁房差异越明显。

3.远郊盘大多为刚需购买，地铁往往是出行必须品，而如果没有地铁，则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间，这是上班族不能接受的。所以，为地铁支付高溢价，成为远郊接盘侠们的普遍选择。

30KM，是一个一线城市的最大通勤距离，在这个距离之下，睡城是存在的。即上班在市内，睡觉在远郊。这种范围，有真实需求支撑，完全不用担心未来的置换或者变现问题。

而对于二线城市来说，20KM是极限。20KM内的远郊，相对更安全一些，超出这个范围，地铁房也会多少打些折扣，毕竟，1小时通勤，基本上是二线城市的极限。

三线城市要再打个折。

对于以上分析，我们再次得出两个非常重要的结论：

1.远郊地铁房的潜力，有时候会比市内更大。（潜力是相对的，郊区跟郊区比，别拿郊区跟市中心比）

2.提前布局远郊地铁房，可以用最小的成本，获取相对更高的利益，并且更有保障。

Q5:哪些城市的地铁房，更有潜力？

首先，我们必须要了解，城市轨道交通的3个发展阶段。

第一阶段：开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2-3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下，地铁尚不能进入大多数人的日常生活，公交和私家车依然是主要交通工具。此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。

第二阶段：开通里程150-300KM之间，绕城环线已经建设，轨道网络初具规模，市内非地铁房越来越少，这个时候人们将习惯于地铁出行。此时，市内的非地铁房的洼地，将会被逐渐填上，原来的非地铁房，在变成地铁房的过程中，价格会出现明显上涨，好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

第三阶段：里程数大于300KM，市区内基本没有非地铁区域，主要建设为郊区线路，此时，市内地铁房优势基本耗尽，市区地铁口吸引力下降，郊区地铁房将会出现明显上涨，年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租，然后在工作地附近，租一老破小来暂时过度。此时，整个城市的地铁房潜力，都越来越小，除非是开发新的线路。

所以，了解清楚自己城市的轨道交通建设，进行到哪一步，对地铁房的购房有着至关重要的参考简直。

其实这个数据不难查到，每个城市的轨道交通运营里程数，都是可查的。

由此来看：

1、排名前4的北上广南，在市内买房，不用太纠结是否是地铁房。

2、排名前十的深圳，重庆，武汉，成都，天津，大连，市内地铁房做为参考即可，近远郊地铁盘性价比更高。

3、而排名更后的这些城市，苏杭郑西昆宁长等城市，规划中的地铁房，不论市内市外，都有潜力可挖掘。

当然，以上的这些都只是技术层面的推论，考量一个城市房价是否会上涨，主要还是货币，土地供给，人口等多维因素共同决定。

最后，再次强调：对于大多数二三线城市来说，地铁房还有非常大的升值潜力，尚未爆发。只要认真筛选，未来依然有机会，去实现最终的弯道超车。