中央及各地频繁出台的救市政策引发担忧团购

中央及各地频繁出台的救市政策引发担忧

政策层面目前中央已经基本放开，除了几个一线城市之外，多数地方对房地产的政策已由稳定变为刺激，预计四季度各地将集中出台相关政策。

当下，楼市正迎来政策最宽松时期。

政策层面目前中央已经基本放开，除了几个一线城市之外，多数地方对房地产的政策已由稳定变为刺激，预计四季度各地将集中出台相关政策。东部某省住建部门官员张建(化名)对《华夏时报》表示，据他所知，就在国庆节前后，不少地方政府官员纷纷进京开小会，希望中央相关部门给予更多政策支持。

从中央层面来看，对房地产政策的口径目前归为稳定而非刺激，因此并没有专门政策出台。如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观，下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。国务院发展研究中心一位负责人指出。

赴京要政策？

从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。中原地产市场首席分析师张大伟认为，房地产市场已迎来政策最宽松阶段，但从目前市场形势来看，10月楼市成交同比来看仍将下滑，因此不排除后续还会再次降准降息。

对于地方政府而言，消化楼市库存与拉动房地产投资虽然密切相关，但却难以找到一条行之有效的解决途径。显然，住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。

根据国家统计局公布的最新数据，今年前三季度，GDP首度跌破7%，降至6.9%。全国房地产开发投资增速持续回落，2015年月全国房地产开发投资增速为2.6%，较上年同期下降9.9个百分点。

本次央行双降以及从去年年底开始的多次降息，尽管此次降息之后住房贷款利率降到近年来的最低水平，但对楼市实际产生的边际效应已经逐渐减弱，对于库存量仍然巨大的多数城市而言，仍需要更加直接的刺激政策来提振行业信心。华北某省政府官员告诉，近期他曾两次赶赴北京，就政策能否在更大层面上放松与中央进行沟通。

从目前来看，中央仍然把经济政策的调整重心放在信贷及货币政策，希望通过降低首付比例、房贷利率及增加银行在信贷方面的资金投放来稳定住房消费，但是对想要破门的时候于地方政府而言，政策落地难、起效慢已成为通病。张建告诉，尤其在二三线城市，楼市成交增幅缓慢，库存巨大，银行仍需控制风险，此前出台的首付比例降至25%政策，仍有银行难以实行。

上述国研中心负责人指出，中央对房地产投资增速下降设置红线，如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观，下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。尽管目前已有多个城市实行了税费优惠、减免、补贴等措施，但如果中央表态则将释放不同信号。

实际上，近期，中央在降低房地产交易环节税费方面已有动作。根据国家发改委发布的消息，自今年10月15日起，将减免12项行政事业性收费标准。其中对房地产交易手续费进行了减免，其中新房由现行的每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。

减免的费用很少，但仍有信号意义。国务院发展研究中心一位负责人表示，在税费方面的减免或补贴有很多办法，比如调整普通住宅认定标准、降低地方户籍准入门槛等，随着房地产拉动经济作用的提高，预计接下来将有更多地方政府出台相关的刺激政策。

以深圳为例，上半年领先全国房价上涨的深圳，近期出现了房价见顶回落迹象，住宅成交也有所放缓。深圳楼市微调政策随之而来，2015年10月1日起，深圳将调整普通住房价格标准，调整后，10个区域的普宅总价上限在200万元至490万元之间。

地方去库存之战

房地产行业的带动作用无疑被寄予厚望。不过，疲态犹存的房地产能否成为救火队却成了让业内担忧的现实问题。

实际上，在此前的多轮救市中，中央及地方政府已经推出了多项救市措施，近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推进公积金异地贷款等政策出台，但全国楼市仍然难见起色。

根据世邦魏理仕监测的15个重点一二线城市来看，9月份，销量同比增幅由8月的34.0%大幅趋缓至17.9%，环比较8月甚至下降了7.4%。这主要是由于二线城市销售势头减弱导致，一线城市基本保持了之前的增速。

销售放缓的市场环境下，二三线城市的库存压力继续增大。同策咨询研究部市场总监张宏伟表示。

同策咨询研究部报告显示，截至9月底，全国共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米，在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后，9月又出现一定幅度的上扬，环比和同比分别上扬3.3%和3.4%。其中，二线城市存销比为14.91个月，临界压力范围值上限，存在房价下滑的倾向；三四线城市存销比为28.94个月，远超合理区间，存在显著的降价压力。

这则意味着，地方政府的去库存之战仍然困难重重。为此，多地政府部门已在近日出台新招。

近日，重庆发出通知，要求对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷，鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。

山东省也在近日出台政策，提出鼓励房地产企业将商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游地产。

住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰在中国老年住区百城联动计划启动仪式上指出，开发企业在新建小区中配建一定比例的养老公寓是必然趋势，未来将引导和带动部分住宅社区进行改造建设运营。而这也可以成为地方政府借力去库存的契机。

商品房通过改造、回购等去库存的方式已有先例，此前住建部提出政府部门可将商品房回购用作保障性住房，如今山东省的政策可以说又将商品房改造用途继续放大，其主要原因与当地库存较大不无关系。上述国务院发展研究中心负责人指出。

据中信建投研究发展部最新报告显示，仅今年9月份，就有至少6个地方发布救市新政。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方频繁救市其余5处遗址均不见裸露在外的主要原因还是巨大的库存压力。

不过，对于中央及各地频繁出台的救市政策，张宏伟则表示担忧。他认为，在政策刺激下，年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机，多轮救市政策不断透支楼市需求，这对于明年楼市来讲或将是一个利空消息，这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。

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