专家从各个角度来分析如今房地产市场众生相

专家从各个角度来分析如今房地产市场众生相

据《中国产经》2月21道每一个市场主体都有自己的利益，当政策调控把旧的利益平衡打破后，各方在通过各种方式来维护原有的利益，也在适应规则的同时寻觅新的方向。

纠结的购房者

刚性需求是撬动楼市的关键角色，房地产市场能否强势回暖很大程度上取决于购房者的抉择。

“要是能在去年上半年把房子买了就好了。”家住北京、2013年初签订了购房协议的小于感叹。

近两年，小于一直在观望楼市，想在房价较低点买套五环附近的两居实现自己的房奴“梦想”。但当楼市寒气逼人、量价齐跌的时候，他和绝大多数人一样认为房价还会再跌，迟迟犹豫着没有出手买房。

直到2012年6月，小于发现楼市仿佛有了回暖的迹象，但面对互联上遮天蔽日的关于房价走势的预测信息，他又不能确定房价的升降趋势。稍一迟疑，房价就涨上来了。“当我发现许多几近没什么优惠的楼盘的售楼处都有很多人在排队购房时，我才觉得需要赶快下手了。但已没有甚么好户型了，而且价格还比预计的要高。”面对楼市，小于一肚子苦水。

作为一名非京籍人士，小王的处境更加艰苦。在终于熬过了5年大限，获得购房资历后，他面对的是龙年年底价格飞涨的北京楼市。他关注的小区一个月之内每平方米涨价3000元以上，*终他不得不在北京南六环附近买了一套两居室，单价16000/平方米。

据中国人民银行数据，2013年1月住户贷款增加4714亿元，其中，短期贷款增加2031亿元，中长期贷款增加2683亿元。中长期住户贷款主要是个人住房贷款。

有多名银行业人士曾表示个人房贷的额度不够用。

某股份制银行深圳分行房贷审批部门人士还曾表示：“年初以来，我们就没闲过。2月份才过半，我们的个人房贷额度又不够用了，只能让客户经理少接单。”她表示，去年底由于信贷额度用尽，很多个人房贷申请审批被推迟到今年，一开年就用掉了不少额度。

无论是购房者的声音还是个人贷款数据都告诉我们：有刚性需求的购房者总在纠结，但他们更多的是在纠结“什么时候买”，而不是“要不要买”。

自信的开发商？

市场的回暖让很多开发商重拾信心，多位地产大佬在深圳住交会上感叹“房地产*坏的时期已过去”。

房地产市场延续升温使房企尤其是大型房企在买卖双方博弈中的主动地位大为强化。在新型城镇化大力推进、货币政策总体宽松的背景下，今年新增房地产开发贷款的总体额度可能比去年有所增加，而大型房企更容易取得更高的放贷额度。同时，房企尤其是大房企在没有新政策出台的情况下对目前市场把握相对*，在定价方面有较大的话语权，一旦市场回暖成为普遍预期，便能顺势推高房价，实现资金回流。

渣打银行近日发布的中国房地产市场调查报告称，房地产市场将持续复苏，接受调查的30家开发商普遍预计未来6个月内房价至少有10%的上涨空间。

但当部份城市收紧住房公积金贷款政策，又引发了市场对房地产宏观调控加码的猜想，这又成了开发商的顾虑。一名上市房企副总裁曾坦言：“价格也不敢轻易上涨，以避免调控再次加码。”

中国房地产业协会副会长朱中一也表示：“当前房地产市场确实在回暖，但如果房企不理性，政府极可能出台新的调控政策。”

基于对未来调控政策的顾虑和房地产市场近几年相对低迷的状态，相对乐观的房企仍不断转型图存，谋求发展。通过发展模式转变、产品服务升级获得品牌溢价，增加内生利润。同时，不断进行多元化尝试与探索，以寻找新的利润增长点，探寻本身价值。

银行或放松信贷

房贷政策和货币政策也是影响房价走势的重要因素。利率的调剂除了减轻房贷本钱，降低房贷难度，还能影响购房者和开发商的心理预期。

虽然多数商业银行总行今年的信贷投放核心尚未*终肯定，但不少银行的分支机构正积极寻求房地产开发贷款的优质客户。部分银行今年房地产开发贷的额度明显比去年宽松，整体投放节奏也有所加快。多数银行业人士对房地产开发贷款的态度已从前两年的“拒人于千里之外”逐渐转变为“欲拒还迎”。

“我们银行今年对房地产开发贷的态度还不是很明确，但今年一开年，我所在的分行就放了一笔数额较大的开发贷给一家大型地产公司。”某股份制商业银行人士说，目前他所在银行的各地分行都成心拓展房地产开发贷款，“只要监管层和总行不明确收缩和限制，就要加大开发贷的投放范围。”

另一家股份制银行相关负责人表示，“预计今年投向房地产行业的贷款额度将会有较大幅度增加，尤其是针对优质的开发商，贷款政策会有所松动，开发贷利率可能有所下降。”他泄漏，目前大部分商业银行看好今年房地产行业的发展趋势。“只要是资质较好的项目或开发商，银行今年都会斟酌合作，而去年我们只和全国50强的房企合作。”

某在港上市房企相关负责人表示，虽然银行方面尚未公布今年的房地产开发贷款发放计划，但预计整体额度将比去年有所提高。去年下半年，该企业曾启动一笔境外融资，但本钱更低、操作更便捷的境内银行贷款仍是其青睐的融资方式。“在二三线城市新增的项目需要大量资金，境内银行贷款将是*适合的资金来源。”

新政是否出台备受关注

近年来，不论楼市怎样躁动，真正给楼市定调的一直是调控政策，而目前楼市的整体基调仍然是“坚持调控不动摇”。

延续升温的房地产市场很可能致使调控接踵而至，但不得不承认的是，在相对严峻的宏观经济形势下，要不要调控楼市、怎样调控楼市，将成为政府的困难。

目前，有关调控政策加码的预期强烈。分析人士表示，当前房地产市场已回暖，但开发商如果盲目乐观、宣传房价，则相关部门很可能出台新的调控政策。

上海房地产研究院副院长也表示，由于近期房地产市场的非正常现象，出台房地产新政的可能性极大。他认为信贷、税收、土地等方面，均是调控对象，而信贷*有可能成为下一步调控的着力点。

还有业内人士分析指出，随着全国两会会期邻近，房地产宏观调控升级将迎来时间窗口。

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