恩惠新地王危言房地产暴利回光返照

新地王危言：房地产暴利回光返照

楼王地王已非北京楼市的价格潜力信号，而是这座城市步入后土地经济时代的信号，是土地盛宴的挽歌、房地产暴利的回光返照

程钢

7 月10日，就在央行宣布年内二度降息后不久，京城房地产市场同时再现天价楼王和地王，将 调控标杆城市 推向新的价格敏感区间。

楼王名叫 运河岸上的院子 ，12套独栋豪宅每套均价3亿元，而 中国最贵公寓 上海汤臣一品，其楼王定价也才不过1.9亿元。

地王则位于北京市西三环和西四环之间的万柳片区，经过46轮激烈竞价，最终被民企中赫置地以26.3亿元摘得，折合楼面地价已超过4.15万元/平方米，刷新北京宅地单价纪录。预计万柳项目建成住宅后，单价至少要超过8万元/平方米才能 保本 。

在房地产调控乍暖还寒、楼市走向阴晴不定的敏感窗口期，楼王和地王各自飙出房价和地价的两个新高音，引发舆论纷纷以 信号 解读之。二者的同日出现，是否预示着房地产行情即将反转、价格已触底反弹?

实际上，市场反弹预期并非独拜楼王、地王所赐，而与地方政府发出的逆向调控信号关系密切。在 稳增长 压力下，一些地方政府愈发按捺不住为房地产调控松绑的惯性冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后，珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区，但消息刚曝出4个小时，即被连夜叫停。

或许剑拔弩张的调控博弈今后一段时间仍将继续，但至少从目前看，中央对 坚持房地产调控不动摇 的表态依然严厉，行情翻转、价格反弹的政策条件尚难充分生成。

首先，利率虽然以下调的姿态向楼市需求发出邀请信号，但应者有限，因为主要城市的限购政策并未明确放开，投资、投机性需求难以大规模入场，自然屏蔽了诱发房价大幅反弹的最大压力。即便有楼王、地王敢对价格赌涨，但能不能赌赢，主动权似乎并不掌握在他们手里。

其次，个别城市的成交量和价格上扬很大程度上是以价换量。降价在先，复又补涨。而支撑补涨的基础，恰是刚需入市和地方政府不断 微调 政策所释放的利好预期。中央在这一轮宏观调控中始终强调要 加强预期管理 ，可以预见，补涨的势能最终会有多大，将取决于调控政策对预期的引导。只要地方政府 松绑 、 救市 之举不断被及时 叫停 ，就说明调控从紧的大预期尚未全面切换。

更深一步说，调控房地产已日益被赋予领衔中国经济发展方式转型的政治色彩。房地产作为支柱产业的地位将在政策我们经常为提高站的访问量而绞尽脑汁安排上被适度弱化，其民生意义和职能将被逐步强化。正因如此，在房地产之外寻找替代性增长策略已成下一任政府当务之急，无论如何也不会再纵容房价大幅反弹。

综合上述因素，在房地产政策生态已发生明显改变的大背景下，无论是楼王还是地王，均已不具备普遍性的价格指标意义。表面上看，楼王、地王似与北京房地产调控所要求的 价格合理回归、稳中有降 背道而驰，但这或许仅是一种假象： 运河岸上的院子 每套3亿元定价的底气，用他们自己的话说是，因为 别墅用地早在几年前就已被叫停 ， 此类别墅今后不会再有 万柳地王的价格支撑点同样在于 稀缺 和 绝版 ，是北京市为挽救上半年土地频繁流拍颓势而吐出的 压轴地块 。在楼市向何处去尚难见分晓之际，开发商和地方政府都已开始变卖家底，很难说他们究竟是对后市乐观还是悲观。

就此而言，楼王、地王已并非北京楼市的价格潜力信号，而是这座城市步入后土地经济时代的信号，是土地盛宴的挽歌，是房地产暴利的回光返照。当资源的不可再生、泡沫的难以为继、信息的对称和制度的理性逐步释放出叠加效应后，楼王、地王已无可避免要沦为强弩之末，难以再充当房价、地价暴涨的带头大哥。

楼王、地王的反复出现，表面上看似是一场盛况、一幕繁荣，实则可能是土地财政吃的最后一顿晚餐。尽管越来越稀缺，价格越来越贵，但同时却也清晰地传递出一个信号：地已卖得差不多了，地方政府的地皮财政即将枯竭，房地产依赖大限将至，今后亟待寻求新的经济发展动力。

换句话说，楼王、地王传递给我们的，绝非仅是一个单纯的价格趋势信号，而是一个改革的警示信号。这其中蕴含着一系列艰深复杂的改革课题，例如卖地枯竭后地方政府的财政收入来也快速的脱离战斗。源问题，新时期中央和地方关系问题，富人过多占有资源的税收调节机制问题(比如房产税)，与土地相关的产业结构和布局问题，等等。决策者理应未雨绸缪。