房地产宏观调控实施以来柔软

“房地产业是我们国民经济的支柱产业，也是牵涉到千家万户人们的必需品，把房地产业搞好，必须要有金融的支持。一定要通过金融创新来促进中国房地产行业的发展。”在10月15日于北京举办的第五届中国地产金融年会上，全国人大常委会原副委员长强调金融创新对房地产业健康发展的重要意义。

今年上半年，宽松的、刺激性的政策环境对推动房地产行业的复苏发挥了较为明显的作用。房地产市场的复苏对经济增长的意义至关重要，但似乎刚出现复苏苗头，便又进入快速上涨的通道。是继续宽松还是收紧？房贷政策一度站在抉择的十字路口。

6月底，印发《关于进一步加强按揭风险的通知》。《通知》要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”，“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。不少人视其为房地产调控政策再度转向的“风向标”。

统计显示，今年1月至8月，房地产开发企业本年资金来源 689亿元，其中，仅房地产项目贷款和个人按揭贷款两项，贷款的比重就超过了三分之一，成为最主要的资金来源之一。“这种单一的房地产融资结构，无论对于开发商还是银行系统来讲，都蕴含着较大风险。”中国证券市场研究中心总干事王波明认为。

地产金融事业部总裁杨毓表示，“当前房地产调控政策并没有发出明显的紧缩信号，但是，阶段性的市场‘过热’势必会使管理部门提高警觉、加强防范，也会增大政策‘转向’的风险。”

在上半年超宽松流动性即将过去，房地产信贷市场利率已经触底，未来房地产信贷将呈现资金有所收紧、利率逐步上升、监管逐步强化的趋势下，进一步加强金融创新，拓宽房地产企业融资渠道，将成为未来房地产金融市场的发展方向。

成思危认为，在目前银行信贷仍是房地产企业最重要融资手段的情况下，应开辟多种直接投资、融资渠道，以减轻银行的压力，并提高银行的流动性。开展房地产金融创新无论是对增加投资者的财产性收入，还是银行和开发商来说都有益处。

“根据我国目前的情况，房地产金融创新有两个问题很值得探讨。一是房地产投资（），二是住房抵押贷款证券化（MBS）。REITs是一种有稳定现金流保证收益的收益凭证，通过严格的管理和专业控制是比较好的投资工具。MBS的好处是使银行手中的流动性增加，资产负债表更好看，同时投资者的投资收益也会增加。”成思危表示。

对于住房按揭贷款证券化面临的风险，业内人士认为，我国银行体系的按揭贷款质量较高，属于优质信贷资产，不会导致“次贷危机”。鉴于近年来按揭贷款收益呈下降趋势，迫切需要建立证券化市场，增强银行经营按揭贷款的动力，推进房地产贷款跨越式发展。

值得关注的是，目前，我国的房地产投资信托基金（REITs）已经进入启动倒计时阶段。去年底，“金融国九条”首次把REITs作为拓宽企业融资渠道的一种创新方式，银监会和目前正在牵头11个部门拟定《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，业内预计上海、北京、天津三地REITs试点有望在四季度推出。

与此同时，今年以来，房地产公司在市场融资等直接融资方面取得了长足发展。“从今年三季度以来，一批包括富力地产在内的房地产公司相继推出公司债，公司债目前的规模在百亿以上。相对于5年前那种非常单一地依赖银行体系的系统，房地产公司的融资多样化的渠道正在被打开。”王波明表示。

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