麻雀要变凤凰海南十年大考旅游地产期待转型搭配

麻雀要变凤凰 海南十年大考旅游地产期待转型

十年之前的海南，房地产曾一度耀眼如斗大明珠，却瞬间陨落，带来长达数年的惨淡局面。

如今的海南，凭一纸布告闻名天下，野鸡一朝变凤凰的房地产行业却依然在政策变幻中起起伏伏喜忧参半。

十年沉痛教训意义深刻，面对众多业内专家对国际旅游岛房地产结构发展的失衡质疑，转型似乎成为了海南摆脱常规房地产行业受政策巨大影响而沉浮不定唯一的法宝。然而十年都没有找到方向的改革之路，如何能在当前的复杂背景下阔步前进?业界人士表示，真正的转型契机也许刚刚到来，随着“纲要”的发布和落实，所有地产人都看到了未来的曙光，这也将是未来海南房地产开发商将要奉为“发展宝典”的一本必读手册。

向可持续经营类房地产类型转变

从年初海南靠高涨的房价成为全国的热点到持续不断的高房价引发泡沫之争不难发现，除了海南岛当前的规划发展和城市规模与房价的矛盾外，房地产发展类型的不协调也是其中一个主要原因。

正如众多地产大腕声称的“房子并非平民消费品”的言论，单一的住宅模式明显不能靠质量的提升来体现资源的稀缺性和价格的高昂，如果不能寻求平民与豪宅的平衡，那么就要从根本上体现稀缺资源与高付出的等比性。

富力地产营销总监的索颖认为，不仅是业界人士普遍认为海岸的房地产行业不适合内地的普遍开发模式，从“纲要”的内容来看，从政府角度出来，住宅产品也应该在规划的范围内建设。“现在海南岛即便纲要或者政府主导是希望可持续经营有固定税收房产而不是可住宅性产业，一卖完了就完了没有了”。

这不禁让人联想到最近海南众多商业性地产和区域的规划。金手指地产营销总监刘劲松也认为，未来的海南房地产开发重点首选是发展酒店业和产权式酒店。以保证长期持续的房地产行业发展和收入。

低密度建筑绝非浪费资源

有人戏称城市建设就是越来越高的楼宇和越来越多的环路，但对于海南这样的有限资源，到底要不要遵循这样的传统发展模式现年57岁的刘家坤于2006年7月任安徽省太和县委书记?

从开发较早的三亚湾信步走来却不知所措，不难发现海的对面林立的是密集排布的各式高楼，借海景的命名，这样的房子十分好卖，但除去规划的原因之外，不得不承认，这样的密集开发造就了项目的同质竞争和恶性价格竞争，正如很多业内人士认为，三亚湾的污染问题更多的是源自于——那里已经成为了生活区而不是旅游区。

针对于区域特性的发展需求，也许海南需要的不是单纯模式的改变，也同时需要类型的重新规划。有业内人士认为，海南的房地产发展不能盲目模仿上海、深圳等发达沿海城市，而是要在固定的区域进行一些城市外表形象的整体规划，比如进行楼体高度、密度的限制，以低容积率和分散的建筑分布为主要特点，给繁华都市中的人们一个不一样的感觉。

针对于盲目求高、求大以增加利润却不顾及区域形象的开发行为，更低的密度和更分散的建筑并非浪费，而是一种别样气质的最佳体现。

风情小镇类主题房地产崛起

旅游地产如何发展一直是令业界头痛的问题，海边的住宅群和酒店不算，再加个

高尔夫球场也不过是装模作样，旅游景区里面做房地产却少有成功范例，似乎海南需要一种特别的模式。

一些关注海南房地产行业发展的人也许会注意到，“纲要”中提到的风情小镇概念，业界人士普遍认为，在未来国际旅游岛的建设中，房地产企业应该更多的投入到这种整体旅游区域的建设中去，而这也将最终为海南旅游地产的发展提供里程碑式的样板。

有业内人士举例称，上海在2002年的时候就开始规划一城小镇建设，在上海的郊区离上海市中心50公里范围里面一乡九镇，规划完全模仿英国的建筑，比英国还要英国，已经成为上海城市建筑的一道风景线，并靠着完善的配套建设使整个上海城市得到一个良性快速的发展。

但一个类似于一个风情小镇的建设绝非易事，受制于规划和实力等诸多方面的影响，能最终达成愿望的企业恐怕只在少数，更多的房企要如何发展自己的旅游地产?

业内人士认为，其实不仅“风情小镇”，“纲要”中提到的很多主题性重要发展方向都是开发商努力的方向，比如说一些文化主题、科研主题、教育、文化等等，都有开发商可以借鉴之处。正如博鳌周边的房地产开发和建设其实很多都是围绕着国际会议会展的角度进行的，对于特色的房地产开发，在海南这样一个特殊的地方，还需要更深的思考和尝试。

面对全国范围汹涌而来的降价大潮压力，也许最终海南房地产商不得不选择降价这一捷径，但历史不会再给我们十年来进行相同的选择，眼下，正是转变考题的一次大好良机。

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