北京副中心的另一面房地产色彩正逐渐褪去

通州的开发商一片哀嚎。 某知名央企位于通州的项目负责人沈明（化名）5月 1日对21世纪经济报道说。

对于沈明来说，内心颇为纠结。一方面，对于国家政策层面给予通州城市副中心的支持寄予了期望。但另一方面，他的项目却卖不动。

对通州楼市的严厉调控政策正在发生作用。研究部统计数据显示，通州商务型公寓和商住楼限购两周来，通州公寓签约只有10套；最近两周，通州市场的写字楼、商业也只有7套签约，整体市场陷入短期冰冻。

未来的通州将从城市副中心的角度去审视，而去地产化正在通州以及北三县开始发酵。

通州正接近完成去地产化

所有政策背后的深意都是在去地产化。

5月5日晚间十点，传闻中的通州商务型公寓政策落地。按照政策规定，通州将自5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓。

另外，政策明确规定，商业、办公项目应承载业态，为产业发展服务。新政要求，对于通州区新建商业、办公项目，今后将按照规划用途销售，不卖给居民，只卖给单位。

上述政策出台后，通州商业以及商务型公寓被迅速冰冻。而政策背后的深意比字面理解更为严格。

协会秘书长陈志的解释是，在这次调控中出现的 商务型公寓 不是商住楼。 这是一种只在通州五河交汇处存在的新类型房屋性质。它不是住宅，它的规划用途就是商务型公寓，50年产权，因此其税收、信贷等政策与住宅不同。但同时它又具有一定的居住功能，比如每户单独的卫生间，这和商业、办公项目又不同。 据陈志介绍，商务型公寓一共就批了这几个项目，而且是通州区独有的。

对通州的调控政策将开发商一些打擦边球的商改住项目与商务型公寓做了明确划分。所谓的商改住仍然是商业立项，只能出售给企业，不再出售给个人。

沈明告诉21世纪经济报道，以往，商改住、商业和写字楼都是可以出售给个人，但如今客户群只能是企业。理论上讲，开发商可以以帮助客户成立公司的方式购买这些产品。但银行对于企业购买商业和写字楼贷款资质审核极为苛刻。一般都是成立几年的企业才可能获批贷款。而商改住、商业和写字楼本身都是针对投资客设计的，投资客一般都要使用杠杆，很少有人会愿意拿出几百万、上千万的全款来购买一套投资产品。另外，企业持有物业的税收成本也高于个人，而这导致客户购买意愿极低。

我们挺纠结的。这种纠结是你难受但你没有任何办法解决。 找不到客户的沈明压力很大。

亚豪机构副总经理任启鑫称，上周入市也是双限之后通州入市的首个商住项目运河十号报价 6000元/平方米起，与上期开盘价格持平，通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后，开始进入企稳阶段。而这也显示出通州市场商住项目的尴尬地位，虽然区域前景良好，但是需求在限购后受到压缩，使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

与限购政策出台前动辄日光不同的是，富力运河十号这一次销售情况明显不佳。21世纪经济报道以购房者的身份致电售楼处，与以往懈怠态度不同的是，明显感受到销售员对于抢客的压力。

中原地产分析师张大伟称，升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。整体看，通州市场未来将进入有价无量时代。

中原地产监测数据显示，2015年8月北京市住建委对通州区升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月套，下调到了500套上下，跌幅一半。

一位中介告诉21世纪经济报道，限购后，除非低于市场价，否则通州区二手住宅成交周期还是很少，有资质购买又中意这套二手房的客户得 碰运气 。

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