未来十年房地产发展12大趋势预测

　　未来十年房地产发展12大趋势预测

　　未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：城市之间房价差距将更大、大城市房屋日益资产化、小户型将机械化、逆城市化很难出现、大城市很难“去中心化”、商铺面临价值重估、写字楼跟住宅价格将长期倒挂等

　　未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：

　　1、城市之间房价差距将更大

　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的马太效应将日益明显

　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，三大是北京、上海和深圳，以及其周边城市;三小是郑州、长沙和厦门+泉州资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑

　　2、大城市房屋日益资产化

　　一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了绝大多数城市的95后，他们的青春 ( 详情 图库 团购 点评 )将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利

　　3、小户型将机械化

　　在大城市中心区，机械化的小户型将崛起20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景开发商，越来越像客机、游轮的生产商

　　4、逆城市化很难出现

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化也就是城里人到农村买地，建别墅未来10到20年，中国很难出现这种局面因为中国人多，耕地少，土地国家所有此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全

　　5、大城市很难去中心化

　　欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想但中国的国情是人均耕地少，土地国有化国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大相反，移动互联技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了

　　6、商铺面临价值重估

　　商铺面临的最大问题是，提袋消费(服装、鞋帽、家电等)日益被购取代，支撑商铺价值的只剩下体验式消费(餐饮、电影、培训、溜冰场)传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体一铺养三代越来越困难，三代养一铺的悲剧随时发生

　　7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气

　　络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的刚需色彩不足一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼

　　8、房产税会出台，但影响不大

　　由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同一线城市的房产税率肯定会最高整体而言，房产税对房价影响不大

　　9、计划生育政策逐步调整，对楼市影响不大

　　全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题未来，可能还会有更宽松的人口政策否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子

　　10、大城市的房价：涨涨涨!

　　中国的城市模式完全不同于美国我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中这种趋势一旦形成，很难改变你让中国人过买个牙刷也要开车10分钟的生活，是不可能的所以，有人口增量的城市，房价很难回落加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨

　　以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值

　　11、房地产企业将大量消亡、转型

　　2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的逃命年》逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外现在看来，都应验了未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的大量的人员，将离开这个行业另谋出路

　　12、互联化+房地产泡沫将破

　　移动互联带来的新一波络热，如今在中国和美国同时达到了顶点随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境2016年很可能是互联+一次全面的退潮没有盈利模式的互联+房地产企业，将有一批死于弹尽粮绝但互联对房地产的重塑，却不会停止

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