美国租房租金回报率如何计算美食

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伴随着美国房产的不断升值的脚步，中越来越多的投资者涌入到美国房产市场。但在投资之前，其实我们可以计算下投资房产的回报率，那对你投资收益和选择将会更加有帮助！那么问题来了，如果投资美国房产后那来出租，那么美国租房租金回报率该如何计算呢?

投资美国房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。

1.现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率= 每年净房租收入 / 购房总价%

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入= 年租金收入 持有房屋费用及出租衍生相关支出

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税丶房屋保险丶社区费丶维修费丶空置期分摊丶出租管理费等项目。这里要特别解释一下 空置期分摊 。

你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。

设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用丶品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。

租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。

物业管理费 是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等 所支付的管理费，一般为每月租金的%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。

根据房屋类型丶所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划丶大门及社区公共设施，因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到 %不等, 加州地产税大多为1.% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

取两个实际的案例来进行分析。

案例1：一栋2006年建的 4 平米独立屋, 现金购买，总价$ 6万，月租金$2400，该房屋的房产税税率为1.9%。（伊市2010年至2012年独立屋的真实例子）

年租金收入=2400 x 12 = $28800

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：

a） 房产税：购房总价x 1.9% =$6840

b） 房屋保险：$815 （各房屋因地点,新旧,保项有异, 保费不同）

c） 社区费：无

d） 维修费：预计$ 00 （愈新的房子保养费愈少）

e） 空置期分摊：半个月租金$1200 （一般房客订约一年但实际租赁长度约二年）

f） 出租佣金：出租佣金预计可以分摊到2年，因此=（年租金收入 x 6% ）/2= $864

持有房屋费用是许多城市共同面对的问题。２０１２年及出租衍生相关支出总计：$10019

每年净房租收入= $28800 - $10019 = $18781

租金回报率= 18781/ 60000 = 5.22%。

案例2：一栋2006年建的1 8平米城市屋, 购买价$16万, 月租金$1550，该房产税税率为1.9%, 社区费：$ 60。

（奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子）

年租金收入=1550 x 12 = $18600

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：

a） 房地产税：购房总价x 1.9% =$ 040

b） 房屋保险：无

c） 社区费：$ 60x12=$4 20

d） 维修费: 预计$150

e） 空置期分摊: 半个月租金$775

f） 出租佣金: （年租金收入 x 6% ）/2=$558

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$884

净房租收入= $18600 - $884 = $9757

租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%

2.贷款买房的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%

每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 - 年固定还款额。

其中，自付额（头款）即购房总价扣除银行贷款的部分。

持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在上面部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。

案例：一栋2006年建的 4 平米独立屋,购买价$ 6万, 自付额（ 0%）为$108000贷款额$252000 （ 0年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,20 .09），月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 （伊市独立屋的真实例子）

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

a） 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840

b） 房屋保险: $815 （各房屋因地点,新旧,保项有异, 保费不同）

c） 社区费:无

d） 维修费：预计$ 00

e） 空置期分摊：半个月租金$1200

f） 出租佣金：年租金x 6% ）/2= $864

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019

年固定还款额 = $1,20 .09x12=144 7.08

每年净收入= $28800 - $10019 - $144 7.08= $4 4 .92

租金回报率 = 4 4 .92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92

租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

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