地产龙头房企优势显著荐个源泉

地产：龙头房企优势显著 荐8个 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2017上半年板块净利同增27%，6 %房企实现增长根据SW房地产板块1 0家上市公司财报数据，2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元，同比增长27. 9%，6 %的房企实现了正增长，其中①增幅超过500%以上有12家，包括荣安地产、万业企业等；②增幅100%-500%的有17家，包括华联控股、嘉宝集团等；③增幅50%-100%的有15家，包括皇庭国际、阳光城、华发股份等；④增幅 0%-50%的有15家，包括世联行、万科A、华夏幸福等。

业绩锁定性较好按预售款/上一年收入观察：2017年上半年末，板块预收款总额1.76万亿元，同比增长 %；预收款/上一年收入为110%，同比提升 个百分点，处于历年半年末的较高水平。

对2017年业绩锁定性：我们选取有券商预测2017年营收的81只地产股，按照2017年中报期末预收款/（2017年wind一致预期营收-2017年中报期末营收）计算，得出2017年业绩锁定性在50%或以上的占比74%，其中实现100%或以上较好锁定性的有 7家，占比46%；70%~100%的有11家，占比14%。

行业负债率有所回升，短期偿债能力较好2017年上半年，受融资渠道收紧、融资成本上升等因素影响，房地产板块扣除预收账款的资产负债率有所回升，由2016年末的70.75%回升至71.66%，提高了0.92个百分点；板块业净负债率回升，2017年上半年板块净负债率达10 .07%，相比2016年末回升了1 .48个百分点；板块短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.28倍，较2016年末下降0.22倍，但仍处于较好水平。板块公司中，剔除预收款的资产负债率低于行业整体水平的占比67%；净负债率低于行业整体水平的占比66%；短期偿债能力高于1的占比56%。

存货压力较低，具备扩张空间我们引入“存货/预收款”以及“推算未售存货/推算销售额”两项指标（计算方式见正文）测算房地产板块库存压力。经计算，2017上半年末，“存货/预收款”为2.26，较2016年上半年末降低0.27，处于2010年以来的最低位；“推算未售存货/推算销售额”为 .21，较2016年上半年末小幅上升0.05。我们认为房企目前的存货压力不大，具备扩张空间。

也不给行业温和降温，优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升2017年房地产行业延续2016年5月以来的降温趋势，但优势房企仍有显著增长：我们统计了部分优势房企2017年上半年的销售增速，其中，碧桂园、阳光城等公司同比增速超过100%；新城控股、招商蛇口、荣盛发展等公司同比增速在50%-100%；万科、保利地产等公司同比增速在 0%-50%。

根据万得一致预期，2017年部分优势房企净利润仍将保持显著增长，其中，皇庭国际、中南建设等公司的同比增速高于100%；嘉宝集团、阳光城等公司的同比增速在50%-100%；新城控股、华夏幸福等公司的同比增速在 0%-50%。

2017年上半年，行业集中度加速提升：①TOP10行业集中度（销售额）由2016年末的18.10%上升至2017年上半年末的25.7 %，提升了7.62个百分点，而该指标2016年末较2015年末仅提升了2.41个百分点；②TOP 行业集中度（销售额）由2016年末的8.90%上升至2017年上半年末的1 .70%，提升了4.8个百分点，而该指标2016年末比2015年末仅提升了1.29个百分点。