恩惠开发商屡出奇招绕行楼市限价令

广州“限价”措施的推行已有月余，显示，4月广州十区新建商品住宅上签约均价环比下滑了2.6%。楼价上涨的趋势貌似被扭转。 但与此形成鲜明对比的是，5月广州连出 块地王，其中位于海珠南洲路地块的楼面地价高达 .45万元/平方米，而周边在售一手楼价不过2.5万元/平方米。开发商似乎正用行动藐视“限价”。 滞后的签 对于“限价”一词广州官方一直未予承认，但自4月24日严格预售价格监管以来，广州楼市似乎得到了有效控制。 数据显示，广州市十区签价格下滑2.6%，全市十区二县更是环比下跌9.1%；与此同时，楼市成交量也开始大面积下滑，同比下降10%，中心城区成交环比更是出现 7.4%的下降。 表面上看来，“量价齐跌”是市场趋势扭转的关键，但作为一个急需改善居住环境的购房者，林宗元颇有怨言：“这是一场 裸的骗局。” 在广州大面积限价开始后，林宗元看到一些楼盘的签价格出现了下调。“但我到楼盘一问，销售人员告诉我，这些房子都已经卖完了。” 销售人员表示，这些项目其实早已卖完，只是由于官方控制每天的签量，导致楼盘官上还无法准确显示销售情况。 这一说法得到了其他业内人士的证实，合富辉煌首席分析师黎文江表示，在广州，很多新房已经签了合同或者已下了订金，但却迟迟未能通过签。 《中国经营报》走访得知，广州中心城区楼盘基本都面临签量受限的困局。越秀区某楼盘的开发商告诉，房管局只允许该楼盘每天签2套房子。 “这是因为中心城区楼盘的价格较高，管理层担心骤然增加的高价盘会推高成交均价。”业内人士分析。此前，广州市常务副市长陈如桂公开表示，广州调房价比其他城市的压力要大得多，因为广州中心城区高端住宅不断推出，价高量大，要整体调控比较困难。 “正是基于这一认识，管理层有意控制中心城区的签量。”上述业内人士认为。 虚假的会员 数据显示，中心城区4月24日至5月2 日共成交1275套房子，同比下降18. %，环比缩水 7.4%；而同一时段，广州外围六区成交了5255套房子，环比微升。 在管理层严控房价的压力之下，一些新楼盘甚至出现了价格倒挂。“房管局的签价格管理很严，同一楼盘的价格浮动不能超过20%。我们一些朝向好、景观佳的新房售价，已经低于周边同素质的二手楼价。”广州海珠区的楼盘开发商向表示。 正因如此，开发商用种种手段来提高房价。比如一些楼盘的部分新房面向老业主销售，这些新房买家除要求是“熟人”外，还要购买VIP会籍，价格从20万元到40万元不等。 在“会员制”出台之前，开发商规避房价调控的主要手段是“阴阳合同”。所谓阴阳合同，是开发商利用毛坯、装修做文章。在购房者以毛坯价格签订一份合同后，再要求购房者补签一份装修合同。超出签价格的部分，就分摊在装修合同内。 据介绍，自广州增城2010年开始执行限价后，这种做法就非常流行。随着北京、上海等地限价措施的推行，这些应对也开始在全国铺开。以北京某项目一套100平方米的为例，第一份毛坯房合同单价为18000元/平方米，总近日价为180万元，第二份补充协议再支付 5万元“委托开发商装修费”。 自从全面铺开限价措施后，广州开始严厉禁止类似的阴阳合同。管理层要求，在审络消费者在进入到购物系统后批阶段，开发商必须清晰注明销售价格是“毛坯或精装修”。 但获悉，继“阴阳合同”后，变相的“会员制”又成为广州楼市新兴起的方法，且大有燎原之势。 “如果发现有这样的行径，我们会严厉查处。”广州市房管局办公室的一位工作人员表示。 但实际上，监管部门很难监控”。上述业内人士向表示，购买VIP会籍的名义是楼盘会所提供相应的服务，在悄悄将“优先购买项目精选单位”作为服务条款之一，而这些显然已经超出房管部门的监控范畴。 错位的价格 在管理层严控房价的同时，广州的“地王”却一再出现。开发商戏称，这是一个“面粉比面包贵”的时代。 5月下旬，广州两幅位于中心六区的住宅拍卖，开拍前已经有开发商表示“必有一场恶战”。果不其然，位于海珠区南洲路地块被越秀城建以24.6亿元购入，实际楼面价达到 .459万元/平方米，如果再加上原地配建保障房的建筑成本，楼面地价极可能超过 .6万元/平方米。 业内人士为他们算了一笔账，开发商售价要超过5万元/平方米才可能有钱赚。 而该地块所在的南洲路，区域在售一手楼价不过2.5万元/平方米，周边二手楼价也基本在2万元/平方米左右。但越秀集团副总经理朱晨接受媒体采访时高调表示：“我们既然拿了，一定是觉得值。” 无独有偶，同一天广州拍卖的另一幅位于白云区的地块，也同样是“面粉比面包贵”。 类似的土地盛宴，在全国的一线市场屡屡上演。从5月中下旬开始，上海、北京、杭州等城市的土地拍卖都以高溢价成交，比如上海浦东新区花木地块溢价率达99.28%、青浦区盈浦街地块溢价达108%，楼面地价达4125元/平方米。北京通州的土地拍卖溢价也超过100%。 一边是楼价短暂回调，另一边却是地价不断走高。“现在楼市的成交数据存在失真。”黎文江认为。 4月广州实际开盘项目个数比预计开盘量减少16个，易房产提供的数据显示，4月24日至5月2 日，广州新增套数环比大幅缩减了89%，同比缩减了97.4%。 供应萎缩，除有部分开发商持观望态度外，另一原因是监管层有意加强预售监管，预售价格如果超出监管层的红线，很难取得预售资格。 研究机构合富辉煌提供的数据显示，5~6月广州中心六区已经具备预售资格，却没有拿到预售证的新房更占了近67%。 “尽管监管层以各种方式限制价格，结果却是滋生各式各样的应对措施。”业内人士担忧，行政力量的作用只能暂时压制价格，但市场这只“看不见的手”才是主导楼市走势的关键因素。