北京孙河土地流拍中粮落入地王陷阱

据《时代周报》，7月29日，此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团，其BCDE地块和K地块双双流拍，这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后，三年来北京首次出现土地流拍。一年前，孙河地块曾诞生过北京地王，此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称 中粮地产 ）保持，楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块，楼面地价约为 .5万元/平方米，两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上，尽管全国楼市遇冷，但北京土地市场情况尚好，资料显示，北京市今年月经营性用地共成交61宗，成交总金额为121 亿元，同比上涨44.6%，这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

孙河土地流拍，算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧，北京在我们跟踪的 5个大中城市中风险排名中段靠后，已经是一个需要慎重进入的城市， 易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报表示。

孙河地块流拍

7月29日，北京土地市场推出了5块土地，分别是位于房山区的三块土地和朝阳区孙河的两块土地。由于今年上半年楼市成交持续低迷，北京土地市场长达两个多月无一宗成交，因此7月份的拍卖格外引人关注。位于北京房山阎村镇的 宗商业地块吸引了诸多房企的关注，开拍前上报价就达到28次，吸引了包括、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍，最后由天洋基业竞得，三宗地块合计规划建筑面积为 2. 万平方米，成交总价为26.15亿元，平均溢价率1 0%。

而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地，容积率都在1.1左右，适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品，加上便利的交通和配套，曾让该地块备受开发商的追捧。

据出让公告显示，朝阳区孙河乡土地储备项目K地块，建筑面积8.99万平方米，用途为R2二类居住用地，起始总价为 1.45亿元，粗略计算，该宗地块起始楼面价高达 .5万元/平方米，突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

朝阳区孙河乡土地储备项目 BCDE地块 建筑面积为17.6万平方米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地，起始总价为46亿元，折合起始楼面价约2.6万元/平方米。根据北京市国土局公开信息，这两个地块，直到挂牌竞价截止时间都没有收到络报价，此前报名参与BCDE地块竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团最终没有到拍地现场拿号。

原因有两方面，一个是竞争压力过大，该区域已经有、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地，开发的产品也类似，因此该区域内的竞争压力会很大，从整个市场看，今年末到明年，会有大量的城市别墅类产品集中入市，因此整个市场的竞争压力也会很大；另一方面是因为信贷的压力，目前开发商依然很难从银行获得贷款，其他渠道融资成本更高，因此拿地时会更谨慎， 亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报。

而底价和总价都过高被业内认为是孙河两宗地块流拍的直接原因。东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，流标的孙河两宗地容积率1.1，要高于之前成交的地块，同时地块内部比较复杂，配建有学校等公共设施，因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积，楼面地价接近4万元/平方米，与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近，面粉贵过面包。

而北京华远集团董事长任志强（微博）随即发表微博称：高价地流标只是开始。

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