d家具新力控股赴港IPO高杠杆扩张下的一场豪赌

[导读]港交所日前披露了新力控股（集团）的招股书。这家2010年才成立的房企，扩张速度之迅猛，令业内侧目。九年前新力在江西南昌起步时只有一个项目，但目前已拥有101个住宅项目。

港交所日前披露了新力控股（集团）的招股书。

这家2010年才成立的房企，扩张速度之迅猛，令业内侧目。九年前新力在江西南昌起步时只有一个项目，但目前已拥有101个住宅项目。

与快速发展相伴的是，该公司净负债率居高不下、现金流曾连续两年为负，合营的企业连续三年出现亏损。

虽然一些财务指标并不理想，但新力表示未来仍会保持扩张态势。“我们会继续推进区域和城市战略性拓展，进一步巩固全国市场布局，同时继续贯彻审慎的财务政策来优化资本结构。”新力在招股书中称。

“成立才九年，一直这么凶猛地增长，这家公司是怎么做到的？其它房企能不能复制新力的模式？这其中还有一些不为外界所了解的信息，未来有待一一解开。” 上海一家房企投资部经理如是评价。

高杠杆撬动下的快速扩张

对于上市募资用途，新力表示将用于为现有项目融资、偿还有息负债，及补充企业营运资金。

据克而瑞房企销售排行榜，新力2016年的销售额仅161.3亿元，排在第97位；2017年其销售额达428.1亿元，跃升至第43名；2018年销售额为887.3亿元，升至第33名。

对此，上海一家房产机构人士向财联社表示，这其中有踩准节点、加杠杆、销售并表等多重原因。

“拿地节点踩得较好，遇到了楼市将确保该领域Wi-Fi接取点（accesspoint）硬件、软件与服务上升期销售顺势走高；同时在市场上升期加了不少杠杆，规模因此能很快走上去。此外，并表也是销售额快速升高的原因之一。” 上述房产机构人士说，“以前房企销售增长，是一个个项目自己做出来的，但近几年不少房企的销售额，是与其它房企合作、联合开发项目的销售额并到自身名下，实际上权益销售额可能并没有那么高。”

新力在招股书中并未披露销售额，但公布了收益和净利润。

2016年至2018年，新力的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。

在收益和净利润增速可观的同时，新力的负债水平近几年持续处于高位。招股书显示，新力2016年和2017年净资本负债比率分别为190%和270%，2018年净资本负债比率仍高达240%。

“房企在快速扩张期间往往伴随着高负债，一些谋求上市的企业为冲规模，负债水平很难在短期内降下来。”上述房企投资部经理指出。

今年以来，新力在土地市场的扩张仍在继续。1月至3月，新力以17.34亿元的价格在南昌收购了三幅地块，占地面积18.3万平方米；同期新力还以17.4亿元的价格在中山收购了四个项目，总占地面积约32.1万平方米。

就房企加杠杆拿地扩张，一家闽系房企营销部人士认为，这未必都对企业不利，要视市场走势及企业自身情况而定。市场上行期加杠杆，有助于企业扩大规模，也可能因此获得相当丰厚的回报，即使因为杠杆用得猛出现资金链紧绷，也可通过转让项目或折价出售，而快速获得流动性。

“但如果楼市下行期或调整期继续加杠杆，则可能对企业运营安全产生不利影响。市场调整期销售的放慢，也减缓了企业资金回笼速度。房企即使想通过卖项目回笼资金，出售项目的价格也可能会被压低。”上述闽系房企营销部人士告诉财联社。

他进一步补充道，“今年的市场说不上差，但也很难说很好。在市场调整期，此前已加了杠杆的企业有必要首先保证现金流安全，再观察市场机会，而不是继续扩张。”

值得关注的是，在2016和2017年，新力的现金流曾出现“预警”。招股书显示，新力2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元，2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才转负为正，为17.2亿元。

对于经营活动现金流为负，新力解释，“由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度，而使用了大量经营所用现金。”

此外，新力披露，公司与第三方联合开发的物业，从2016年至2018年新力分占的合营企业，分别亏损了310万元、1830万元及950万元。

过度倚重南昌、惠州市场

就IPO的最新进展，新力方面向财联社表示，公司资本市场的团队正在香港与交易所、投行就上市事宜展开工作，目前暂无最新可以披露的消息。

有投行人士指出，对准备登陆港交所的新力来说，需要面对香港资本市场的一些变化。

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，去年不少内地房企在港上市时的机遇还算不错，现在香港资本市场受国际环境影响，行情不是特别好，市场的投资热情较此前有所下降。今年上半年递交招股书的企业，可能多少会受一些影响。

“市场对企业的认可度，可能会体现在机构对企业上市股票的认筹。而企业战略和市场定位的清晰度、盈利能力如何，以及市场对企业的了解度，不仅是在上市前的认筹环节，也会对上市后的融资产生影响。一家企业将其过往讲述得越清楚，将业务模式和成长性说明得越充分，越能获得资本市场的认可。”黄立冲说。

事实上，成立仅九年的新力高速增长的背后，仍有不少待解之谜。

其中，对新力控股董事会主席、执行董事兼行政总裁张园林，外界所知并不多它的成本几乎为零。据新力控股招股书，张园林今年42岁，2002年至2006年其在江西省第五建设集团有限公司任总经理，该公司为建设工程项目及基础建设建设项目的总承包商。而张园林2010年创立江西新力置业时，在房地产界已拥有17年的经验。

江西新力置业成立初期，江西盛开投资（独立第三方）、张园林、万奇（独立第三方）及沈令华，分别持有35%、33%、20%及12%的股权。

此后经过一系列股权变更和架构调整，张园林实现了对新力置业的进一步掌控。

尽管新力已展开全国化布局，但从业绩贡献来看，该公司对江西仍相当倚重，“大部分收益，来自江西省。”截至今年3月底，新力控股拥有约1480万平方米土地储备，其中江西的土地储备面积约647.5万平方米，占到总土储的43.8%；而南昌的土地储备就达到526.2万平方米，占总土储的35.6%，是单个城市中土储占比最高的城市。

继江西之后，惠州成为新力另一个重仓的城市。

2016年8月新力在惠州投资了第一个项目后，不断加大投资。在此后八个月，新力在惠州先后拿了11个项目。目前新力在惠州的土储面积约336.4万平方米，占到其总土储的22.8%，比例仅低于南昌。

上海一家房产机构研究人员指出，新力对南昌、惠州过度倚重，当地市场的波动，将对其业绩产生不小影响。

“受益于大湾区，去年惠州楼市行情不错，新力的销售也获益不少。但惠州供应量较大，今年的市场没有那么好，其业绩也可能会因此发生变化，南昌市场也面临类似的情况。新力全国化布局需要有更加清晰的战略和相应的管理团队。”上述研究人员说。

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