d家具南昌楼市压抑下的躁动

2017年，南昌楼市虚火很旺。

在“三限”新政影响之下，南昌房价却并不冷静，反而一路走高，日光盘、秒光盘频现。土拍市场，名城地产于5月拿下朝阳新城一个73亩纯住宅用地，以楼面价13820元/平方米刷出了南昌地价的新高度。不少自媒体公众号都宣称：明年南昌房价要开创3万元时代。

但这个话题谁也给不出准确的答案，因为房价的涨跌不仅关乎人口、城市发展等多重因素，更涉及到政府新政的变化。在调控主基调不变的情况下，2018年南昌楼市该走向何方，成为了笼罩在人们内心最大的疑问。

“三限”下的楼市

年头与年尾总是容易让人焦虑，表现最甚的就是楼市。

2018年初，天气异常的寒冷，却不能冷却南昌人抢房的热情。1月17日，位于沿江北大道的紫金城广场四期27#加推，吸引了许多购房者抢房，131套房源只用了两分钟便售罄。江西商报现场采访了解到，有大部分客户均为小区老业主。一位中年购房者告诉，她一大早就跟家人一起等候在这里了，这一次为家里的老人购得了一套118平的房子，“在紫金城住了5年多，未来希望孩子与老人都能住在一起。最重要的是还能保值增值，觉得挺划算。”

年头如此，刚刚过去的年尾也不平静。12月底，南昌连开6个楼盘，几乎清一色都是日光甚至秒清：2日，九龙湖正荣华润玲珑府163套洋房；23日湾里区纯新盘中华情优山美地推出277套房源；同天，保利中航城二期加推的321套房源；24日下午昌南万科天空之城236套房源售罄；25日中骏雍景湾5亿房源售罄……

自2017年3月南昌迎来“三限”政策，楼市为什么还会呈现如此火热的局面？了解到，这些日光盘与二手房价格倒挂是其售罄的主要原因。如紫金城加推的精装户型均价在17000元/平方米，与周边二手房倒挂近2000元/平方米。“这种现象在全国都普遍存在，去年12月份，全国31个省市，有17个呈现倒挂情况，江西也在倒挂之列。”华东交通大学经理管理学院院长韩士专说，“倒挂使得一些好房源供不应求，有些城市甚至需要出动公安坐镇，才能维持秩序。说明市场依旧火热，只是被强‘摁’住了。”

王辉在房地产业浸淫多年，在他看来，近两年来南昌土地供应明显跟不上楼盘销售。“只要是在2016年之前拿的地，现在基本上已经没房了。比如红谷滩新区，一个新盘都没有，只有中央香榭、联泰天下悦的一些尾房在售。其次是限购与限售政策，导致炒房投机客迅速下降。不过，近两个月来，南昌土拍市场土地供应量明显增加，相信一年之后新盘会大量涌现，供给可以得到很大的缓解。”

了解到，南昌全市目前在售的楼盘大概有170多个项目，住宅项目约120左右，中心城区约60~70个项目，这些项目有很大一部分都是尾房，只有零星几套新房在售。

据2018年1月3日南昌楼市库存数据统计：住宅可售套数26403，非住宅可售套数45212。而另一组数据显示：2017年南昌旧城改造点“全面开发”，新增拆迁户18647户，也就是说库存量接近拆迁户的量。如果算上在南昌工作的外地人，还有刚需，再加上改善用户的二次入市，南昌基本处于“无房可卖”的节奏。

楼市各方之困

南昌楼市“三限”之后，给了“刚需”们一个喘息的机会。但事实上，“顾客是上帝”这句话“刚需”们并没有体会到。

1月26日，在银行采访到一位40岁左右的购房者，他说：房源好一点的就那么几套，根本抢不到，只能选择到九龙父母就离婚了湖选购房子。但即使这样，贷款也是迟迟办不下来，“买第一套房时，我只交了钱，所有的手续都是置业顾问负责。这次换房，置业顾问只是跟我签了个合同，其他事情都是我们自己去办的。”

“全款优先，贷款靠边，公积金的站外面。”这是刚需购房者杨先生最近去买房的切身感受，“可购新房基本在新区，学区和生活设施都没有完善，短期内不适合居住，而在红谷滩和老城区这样的中心区只能买二手房，房东百分之百是拒绝公积金贷款的。在以前，如果没有特殊情况定金交了是不给退的。但如今南昌市场上，定金可能不仅能退，甚至还会双倍奉还。也就是说，现在房子难买，好房更难买，购房者不仅没有被服务到位，而且还得四处奔波。”

据了解，房贷政策收紧以后，想依赖高杠杆买房的路，已经逐一被堵死。而更甚的是，去年11月，在全国范围内35个城市中，共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务。同时，一些地方银行继续上浮首套房贷款利率。数据显示，在35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升。让人难受的是，在还能贷款的银行中，放款速度比往常也慢了不少，一般都在一个月以上。

“开发商备案也拉长了贷款的时间过程。”江西银行象南支行信贷部一位员工表示，“今年开年，钱虽然松了很多，一套房贷款周期快的在10天内搞定，二套房估计要长一些。不过，紧缩的货币和贷款政策基本不会变，首套房和二套房利率将继续维持上浮的姿态。”也就是说，房价虽然被强行“摁”住，但买房的成本却大大提高了。银行贷款利率从最初打9折，到9.5折，再到不打折，目前更是上浮10%，成本一路高开高走。前段时间有人算了笔帐，以2017年10月新房和2016年10月新房价格为例比较，在南昌贷款70万元20年期买首套房，还款金额足足多出了10余万元。

此外，“茶水费”与“双合同”问题也浮出水面。“茶水费”原本是用于服务行业的“ ”费用，现在已渗透到了房地产行业，不少开发商都会额外收取“茶水费”以应对“限价”。此外，随着2016年高价地陆续进场，“房款+装修款”进行“双合同”签定，也成为开发商解套的救命丸。“精装修合同是一个活扣，政府在查这一块的时候是有难度的，除非现场调研。”韩士专告诉，随着“限价”政策，2018年的“双合同”将越来越普遍，“茶水费”越来越高。

调控下的矛盾

或有企稳可能

2017年，南昌交出了一份比较满意的成绩单，GDP突破5000亿，同比增长9%。此外，各大城建利好纷纷落地：南昌地铁二号线首段通车、黄家湖快速路开通、红谷隧道运行、南昌站东广场紧锣密鼓施工……南昌城市的飞速发展也给楼市注入了强心剂。

根据房天下和安居客数据显示，2017年南昌新房的均价在12173元/平方米，二手房房价在12048元/平方米。南昌房价没有像合肥那样忽的走高，也没有像长沙那样严格控制，无论外界怎样，它始终在以它的方式稳定增长着。

2017年全年，南昌最热门的红谷滩片区整体商品房报价涨幅为9.37%，其中超过20%涨幅的楼盘就有6家。截止到12月底，商品房整体报价为15561元/平方米，位列区域报价第三。“不过红谷滩中心区现在基本无房可卖，所以涨幅不太明显。”按照涨幅情况来看，涨幅较大的楼盘都集中在九龙湖片区，尤其是靠近地铁2号线以及正在建设的4号线附近的楼盘，涨幅更加明显；西湖区房价的核心依然围绕着朝阳新城变化，整体报价为18015元/平方米，上涨12.06%，排名所有区域第一；青云谱区的商品房报价在2017年上涨14.75%，12月整体报价达到了13557元/平方米，多个项目涨幅超过20%，而这些项目大多位于地铁3号线沿线以及未来2号线延伸线附近。

在这样的大环境下，南昌对于楼市的发展，始终存在着矛盾的声音：土地出让金与财政收入应该保持一种怎样的关系？一般来讲，土地出让金是政府财政收入的重要来源，但如果财政收入过多的依附于土地出让金将会削弱城市竞争力。国信证券的一份研究报告，统计了2016年全国25个省份的土地出让金收入情况（剔除6个无数据的省份），不少省份的土地出让金占财政收入比重较大，占比超过30%的省份有14个，江西占比为75%，位列第一；重庆、江苏、安徽超过60%，河南、浙江超过50%，湖南、河北、四川、山东、广西等5省份超过40%，海南、广东、天津等3省份超过30%。作为江西的省会城市，2017年全年南昌共计成交99宗经营性用地，面积达468.81万平方，揽金418亿元。其中涉宅地块72宗，面积有377.27万平方，总金额达375.33亿元。

而另一个讨论最多的话题是：该如何平衡房价与人才的关系？数据显示，2016年南昌净流入人口14.35万，2017年人口净流入增速仍保持较快增长。“路的成熟与经济发展，会提升一个城市的吸引力。一个城市吸引力强了，人口就会净流入。人口一旦净流入，又会带动房价的走高，这是一直并存着的矛盾。”王辉分析道，“如果从吸引人才的角度来讲，政府应该在限购政策上撕开口子。不过这也是一把双刃剑，如何很好的平衡，还需要智慧与魄力。”

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