1月70城房价有涨有落结构性上涨明显柔软

15万套住宅集中上市+限竞房低价冲击！2019，北京楼市正式“开撕”！

2019年春节刚刚过去，北京楼市就传来一个“好”消息：福建的一线品牌开发商TH，由于资金链近乎断裂，北京项目全面实施20%的降价促销活动。

其中南五环的TH中央广场，从原来的5.2万降到目前最低3.8万；

孙河的TH北京院子，小叠拼产品总价将从1000万降到800万；

丰台的TH金府大院原售价万的下叠现活动价万！

TH的大规模降价促销，主要源于其对北京楼市近年来的走势出现了严重错判：供应激增+严格限贷+人口严控，对重仓北京的TH，形成了一个巨大的挑战。

2019年，北京楼市降价促销或将成为一种常态！

【1】

15万套住宅将集中入市销售

北京住宅稀缺时代一去不返

上一轮北京房价的快速上涨开始于2015年：北京楼市开始进入供不应求阶段，加上宏观经济政策层面的降准+降息，北京房价开始升温。

到了2016年，北京房价的上涨完全失控了：当年成交3.8万套，供应仅有2.2万套，成交是供应的1.6倍，供不应求成了推动房价猛涨的关键因素。

年的两年，北京房价从2.5万/平米，直接涨到了4万/平米，增幅高达60%，平均每年30%！

2017年，北京住宅供应量仍然偏低，房价保持上涨态势，房价再次猛涨18%。

2018年北京住房供应量开始出现缓慢释放，但依然只有2014年的50%左右，房价再次增长20%！

也就是说，从年，北京房价几乎翻了一倍：从每平米2.5万，直接涨到了每平米5.3万。

但是从2019年开始，北京楼市的风向变了：根据北京国土局的数据显示，年两年，北京一共成交商品住宅用地88宗，建筑范围高达1200万平米，大部分项目将在未来两年集中入市销售。

预计2019年-2020年，北京住宅供应套数将会到达历史性的15万套，北京住房的稀缺时代已一去不返！

2018年的北京楼市，已经表现出了非常危险的信号：一方面是开发商不惜成本拿地，资金链高度紧张，急需销售回款。而另一方面则是成交量出现了断崖式下滑，市场需求始终在底部徘徊。

2018年北京楼市的供应量已经是成交量的两倍了，市场存量从5万套，上升到了7万套，这是一个非常危险的转折点。

缺乏足够成交量的支持，高房价必难以持续：一旦开发商销售难度加大，资金链紧张，必定降价促销，从而导致北京房价出现阶段性的巨大下行压力。

【2】

人口连续两年负增长

住房新增需求增长乏力

根据2019年1月23日，北京统计局的人口数据显示：北京新增常住人口数量连续两年下降，年两年北京合计减少常住人口到达18万。

其中2017年北京常住人口减少2万人，2018年减少了16万人，北京常住人口从2172万下降到了2154万。

未来在很长时间内，北京还将延续严控人口流入，甚至还要加大疏解力度，减少常住人口数量，这意味着对北京楼市而言，住房需求增量已经基本停止，只能在存量人口需求中求生存。

这意味着北京购房人群的实际购买力将会持续下降：随着有钱人的购房需求逐渐得到满足，购买力有限的刚需和首改逐步成为了北京绝对的购房主力。

而北京目前高达5.3万均价的房价，对于这部分人来讲，门槛明显高了！

【3】

认房又认贷，首套变二套

北京住房改善难上加难

2017年3月17日，北京市出台了著名的317新政：非普住宅的首套提高到40%，二套首付提高到80%，同时认房又认贷，还认贷款记录。

这对北京改善购房，是一个沉重的打击：原来可以按照首套房来改良的，现在变成2套房，首付要提高一倍，由原来的40%，提高到了80%。

因为在317新政之前，北京的规定是：只要还完贷款，二次购房还依照首套房来履行，但317新政以后，就算还完贷款，也要依照二套来执行。

首付提高一倍，要想改善就必须要卖房了：卖房是需要时间的，成交周期大大延长了，乃至很多人干脆就不改良了，市场需求被严重削弱了。

【4】

限竞房的低价冲击

商品房房价触底回落

2019年将是北京限竞房最集中上市的年度：限竞房的集中上市销售量有可能将会到达万套，这将会对区域中的商品房造成巨大的冲击。

目前西四环的国风长安限竞房项目入市，限价唯一54000，而目前大部分二手房房价已突破6万。未来南四环还将有中铁两个项目入市，限价67000，而周边的商品房新居价格已接近8万。

除此之外，包括孙河地区，限价也是67000，而区域的商品房前期已经达到了75000的单价。

综上所述，对2019年的北京楼市来说，风向已经变了：15万套住宅的集中上市销售+人口疏解致使的需求连续负增长+认房又认贷的严格贷款政策+大量竞限房的低价冲击，多重压力之下，开发商要想及时回款，降价促销已成必定！

2019年中旬，或将是北京入手的一个好时机！

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